9月2日，中指研究院最新发布《2026年8月全国房地产市场月报》，报告显示，8月楼市在传统的淡季中迎来历史性制度变革。
1、政策聚焦
房地产销售、融资制度迎重大调整。8月28日，住建部、自然资源部和金融监管总局发布《关于完善商品住房销售制度的通知》，中国人民银行和金融监管总局发布《关于改革完善房地产信贷管理 推动加快构建房地产发展新模式的意见》，证监会发布《关于资本市场支持构建房地产发展新模式的意见》，分别从商品住房销售、房地产信贷和资本市场融资等方面完善制度安排，房地产发展模式迎来历史性变革。
销售制度方面，政策提高商品住房预售条件，要求单体建筑完成主体结构封顶，强化预售资金监管，并将预售住房按揭贷款发放时点延后至竣工备案后；同时按照新老划断原则，有力有序推行现房销售。围绕销售制度调整，土地出让价款分期缴纳、开发贷款期限延长、主办银行制以及股权、债券、资产证券化等配套政策同步推出，为项目建设和转型发展提供支持。
市场影响来看，商品住房销售制度调整可能带来部分城市新房供应节奏阶段性变化，一定程度上有利于改善市场供求关系、加快库存消化，但政策实际影响仍取决于各地配套政策和具体实施细则，同时也与当地房地产市场结构密切相关，如原有预售占比、库存水平、需求基础和二手房市场规模等，不同城市影响或将有所差异。长期则将改变房企资金组织和项目开发模式，推动行业逐步转向更加注重资金平衡、产品品质和开发运营能力的新模式。
京沪相继优化楼市政策，蓄力“金九银十”。8月7日，北京进一步优化楼市政策，非京籍家庭购买五环内商品住房的社保/个税缴纳年限由2年调减为1年，公积金贷款叠加多项上浮条件后最高可贷340万元。8月20日，上海发布“沪八条”，允许提取公积金支付现房首付款；外环外二套商贷首付降至15%，并推出“以旧换新”购房补贴，符合条件的置换购房者最高可获8万元补贴。新政出台后，京沪市场整体保持平稳，随着政策效应进一步释放及传统销售旺季到来，“金九银十”成交有望出现一定修复。
2、市场表现
1.市场供求：淡季特征延续，8月20城二手房成交量环比下降10%，同比增长7%，100城新房销售面积同环比均下降约7%
1）新房市场：8月100城新房销售面积同比下降约7%，其中一线城市增长13%；50城批准上市面积同比下降约29%，市场供给仍延续缩量
重点城市新房销售：根据中指初步统计，8月重点100城新建商品住宅成交面积约1500万平米，环比下降约7%，同比下降约7%。其中，8月一线城市同比增长13%，上海、广州、深圳同比分别增长16%、13%、32%，北京同比持平；二线城市同比下降9%，杭州、武汉等城市同比增幅均超20%。累计来看，1-8月100城新建商品住宅成交面积累计约1.4亿平米，同比下降10%。
重点城市新房上市：8月延续市场淡季态势，房企推盘积极性较不足，新建商品住宅供应仍处低位。根据中指初步统计，8月重点50城新建商品住宅批准上市面积同比下降约29%，新房供应同比继续回落。1-8月，50城新建住宅累计上市面积同比下降21%。
2）二手房市场：8月20城成交套数同比增长7%，京沪同比连续6个月增长
重点城市二手房成交：根据中指数据，8月20城二手住宅成交11.3万套，环比下降9.6%，同比增长7.4%，增幅较上月收窄2.1个百分点，8月二手房成交量环比有所回落，但同比延续增长态势。累计来看，1-8月20城二手住宅成交99.8万套，同比增长6.3%。
具体城市方面，北京、上海、深圳等核心城市二手房市场成交量同比保持增长。其中，8月北京二手住宅、上海二手商品房分别成交1.4万、2.3万套，高基数下同比仍分别增长3.9%、17.9%，北京、上海二手房成交规模实现连续6个月同比增长，市场活跃度仍有延续；深圳二手房成交规模保持同比增长，8月同比增长5.3%。二线城市中成都二手住宅成交17867套，同比增长2%，宁波、苏州增幅超20%。
3）京沪新政后市场表现：整体平稳，周度成交量环比增长
京沪新政落地后，部分新房项目到访量有所增加，刚需和改善客群的咨询热度均有提升；二手房带看和咨询也较前期活跃。
从二手房网签数据来看，根据中指数据，8月北京新政后（8.8-8.31）二手商品住宅日均成交460套，较去年同期（2025.8.8-2025.8.31）增长2.8%，较新政实施前（8.1-8.7）增长14.2%。从周度数据来看，新政实施后三周（8.10-8.30）周度成交量环比持续增长。累计来看，今年1-8月北京二手商品住宅成交同比增长6%，创近五年新高。
上海新政后（8.21-8.31）二手商品房日均成交805套，较去年同期（2025.8.21-2025.8.31）增长19.4%，较新政实施前（8.1-8.20）增长12.8%。新政实施后（8.24-8.30）周度成交量在高基数下仍同比增长18.5%。累计来看，今年1-8月上海二手商品房成交同比增长14%，同样创近五年新高。
从新房网签数据来看，根据中指数据，北京新政后（8.8-8.31）新建商品住宅日均网签量为1.3万平米，较去年同期（2025.8.8-2025.8.31）下降2%，但较新政前（8.1-8.7）增长43%，8月新建商品住宅成交面积同比基本持平，受新政带动，最后三周（8.10-8.30）环比连续增长，最后一周（8.24-8.30）环比增长近8成。累计来看，今年1-8月北京新建商品住宅成交同比下降1%。
上海新政后（8.21-8.31）新建商品住宅日均网签量为3.09万平米，较去年同期（2025.8.21-2025.8.31）微降1%，但较新政前（8.1-8.20）增长8%，8月同比增长16%，最后一周（8.24-8.30）环比增长5%。累计来看，今年1-8月上海新建商品住宅成交同比增长2%。
整体来看，京沪新政落地后，市场整体表现较为平稳，随着政策效应持续释放，预计“金九银十”期间两城住房成交或有所恢复，市场稳定态势将进一步巩固，但整体将延续分化修复格局。
2.房价表现：8月百城二手房价格环比下跌0.45%；新房价格在核心城市部分改善楼盘入市带动下环比上涨0.15%
根据中国房地产指数系统百城价格指数，8月百城二手住宅均价为12527元/平方米，环比下跌0.45%，跌幅较上月扩大0.01个百分点，同比下跌7.08%。分梯队看，8月一线、二线及三四线城市二手住宅价格环比分别下跌0.35%、0.54%、0.41%，一线城市环比跌幅较上月扩大0.10个百分点，二线城市环比跌幅较上月扩大0.09个百分点，三四线城市环比跌幅较上月收窄0.07个百分点。同比方面，一线、二线及三四线城市分别下跌6.43%、7.56%、6.86%。从涨跌城市数量来看，7个城市环比上涨，93个城市下跌。
新房方面，8月百城新建住宅均价为17255元/平方米，环比上涨0.15%，同比上涨2.04%。8月上海、杭州、成都、天津等部分重点城市仍有优质楼盘入市，带动百城新房价格环比继续结构性上涨，但市场整体仍呈现供给缩量、需求分化特征。分梯队看，8月一线城市新建住宅价格环比上涨0.39%，同比上涨5.30%，其中上海、北京、广州环比分别上涨0.53%、0.25%、0.13%，新房价格上涨仍主要来自于新入市高价楼盘带动；二线城市环比上涨0.09%，同比上涨1.74%；三四线代表城市环比下跌0.12%，同比下跌2.29%。从涨跌城市数量来看，24个城市环比上涨，68个环比下跌，8个持平。
3.土地市场：8月京沪优质地块土拍热度持续，带动出让金同比转涨，但成交面积仍下降
8月，300城住宅用地成交规模同比下降，土地出让金在北京、上海优质地块带动下同比转涨。根据中指数据，8月，300城住宅用地成交2505万平方米，同比下降23.5%；土地出让金1423亿元，同比增长33.8%，同比增幅较大主要由于北京、上海优质地块带动，8月北京、上海宅地出让金分别为247亿元、226亿元，居全国前两位。
累计来看，2026年1-8月，300城住宅用地共成交19021万平方米，同比下降21.3%；土地出让金8821亿元，同比下降21.5%。
8月，土拍延续“点状高热”格局，京沪优质地块房企参拍积极。8月，根据中指数据，300城宅地平均溢价率为7.5%，较上月有所回落，但北京、上海等地优质地块土拍表现仍较突出。8月北京宅地成交7宗，4宗溢价，平均溢价率达14.0%，其中海淀四季青镇地块、朝阳广渠路0409-10地块、石景山苹果园地块溢价率分别为14.1%、19.1%、23.5%；上海浦东新区PDP0-0405单元C-02E-01地块、浦东新区孙桥社区单元14-01地块溢价率分别为28.4%、26.9%。广州海珠区琶洲南区石榴岗路HZ0401003-CZTBGX地块溢价率达33.0%，但天津、无锡等地土拍市场仍相对平淡。
另外，值得关注的是，8月28日，广州首宗“现房销售承诺制”地块成功出让，由南沙区属国企底价获取，项目承诺部分子地块实行现房销售，作为配套支持，政府允许土地出让金分期缴纳，签约30天内支付不低于50%，余款可在两年内缴清，可缓解企业前期土地款支付压力。8月31日，新政后上海首场土拍中，中海以底价获取普陀真如地块，总价150.19亿元。
城市集中度方面，根据中指数据，2026年1-8月，全国TOP20城市宅地出让金占全国比重为61%。在TOP20城市中，主要以一线及强二线城市为主，其中1-8月上海住宅用地出让金为975亿元，继续居全国首位；北京、杭州分别居全国第二、第三位；广州出让金约470亿元，南京、深圳、成都出让金均在300亿元左右。8月单月来看，北京、上海、广州优质地块土拍表现突出带动下，出让金均超百亿元，其中北京、上海均超200亿元。（中指研究院指数研究部总经理曹晶晶）